不動産の有効活用とアパート・賃貸マンション経営②

こんにちは、ＷＡＫＯの高田です。

前回の続きです。

土地が親名義の場合に建物の名義をどうするかによってメリット、デメリットの違いについて説明します。

①土地と同じく親名義で建築する

この場合のメリットとデメリットについて考えてみます。

・メリット

アパート土地建物について、賃借人の借地権及び借家権が発生するので、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として扱われ、相続税評価額を軽減することができます。

この場合、土地の評価額は「更地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合）」で求められます。

例えば、借地権割合が70％、借家権割合が30％とすると、土地の評価額は「更地の評価額×0.79」と21％の軽減になります。

また、建物の評価額は「自用の建物の評価額×（1－借家権割合）」で求められます。

借家権割合が30％とすると、建物の評価額は「自用の建物の評価額×0.7」と30％の軽減になります。

その土地について、小規模宅地の評価減の特例の適用を受けると、一定の範囲で評価額の50％が減額されます。

上記のことから、相続税の対策としてメリットがあるといえます。

・デメリット

アパートや賃貸マンションの収入は親の収入になります。

損益が黒字であれば所得が増加し、それにともない税負担が増加します。

（所得税や住民税の節税については、不動産管理会社を設立する手法がありますが、そちらについては後ほど詳しく説明します。）

親名義の土地に親名義の建物を建てた場合は、相続税の対策としてはメリットがありますが、不動産収入による親の所得税や住民税の増加というはデメリットもあります。

また、親が得た不動産収入を内部留保することにより、将来の金融資産に対する相続税が増加することになります。

総合すると、相続までの期間が短い場合は①の「土地と同じく親名義で建築する」は有効な対策といえますが、相続までの期間が長い場合には他の方法も考える必要があるかと思います。

次回へ続く。

ＷＡＫＯ　高田

広島・岩国・山口のオフィス・レジデンスの賃貸は