不動産の有効活用とアパート・賃貸マンション経営④

こんにちは。ＷＡＫＯの高田です。

前回に引き続き、土地が親名義の場合に建物の名義をどうするかによってメリット、デメリットの違いについて考えてみます。

①土地と同じく親名義で建築する。

②土地は親名義、建物は子供名義で建築する。

③土地は親名義、建物は同族法人名義で建築する。

上記3パターンの内、前回は②の「土地は親名義、建物は子供名義で建築する。」場合を考えてみました。

今回は③の「土地は親名義、建物は同族法人名義で建築する。」場合のメリットとデメリットについて考えてみます。

1.後継者を株主・役員とした法人を設立する

2.土地の名義は親（個人）、建物名義を設立した法人とする

3.（借地権の認定課税を避けるため）無償返還届出書を税務署に提出する

・メリット

土地・建物を個人で所有した場合は、不動産所有者に課税が集中しますが、建物を法人名義とした場合は、テナント・入居者から入る賃料収入は法人経由となります。役員報酬（給与）で計上でき、給与所得控除が適用できます。

また、親族への労働の対価として、給与を支払うことができます。（所得の分散が可能）

相当の地代を支払う場合も、経費として計上できます。（地代を受け取った方は青色申告が可能）

一般的に不動産所得は経費としてみとめられる範囲が狭いのですが、建物部分を法人化することで法人部分について経費としてみとめられる範囲が広がることが期待できます。

役員給与の一部を減額し共済、保険を利用してつみたてておけば、リタイア時に退職所得として退職所得控除を差し引いた後で軽減された税率でのうけとりが可能となります。（生命保険料等の経費計上、退職金の支給が可能になる）

法人役員である後継者の相続税の納税資金対策になります。
無償返還届出書の出し方によっては、土地の相続税評価額が20％減額できます。
土地の相続税評価額の20％は建物所有法人に移転しますので、株主を後継者にしておけば事前の相続対策になります。

・デメリット

事務的負担、書類の増加（帳簿等の整備が必要です）

法人設立登記費用の発生

会計事務所への支払いが増加（維持費の増大）

建物の規模が大きく、賃料収入が多い場合には、所得税、相続税の点から見てもメリットがある手法です。

次回へ続く。

ＷＡＫＯ　高田

広島・岩国・山口のオフィス・レジデンスの賃貸は