不動産の有効活用とアパート・賃貸マンション経営⑤

こんにちは。ＷＡＫＯの高田です。

過去3回に渡って、下記3種類の手法についてのメリット・デメリットについて考えてみました。

①土地と同じく親名義で建築する。

②土地は親名義、建物は子供名義で建築する。

③土地は親名義、建物は同族法人名義で建築する。

忘れてる方もいるかもしれませんが、第２回「①土地と同じく親名義で建築する。」で、所得税や住民税の節税について、不動産管理会社を設立する手法があると述べました。

今回は不動産管理会社に関して説明します。

所得税は累進税率ですので、会社を使って税率の高い人から税率の低い人へ所得を移転すれば、合計の税金は安くなります。

会社を使って所得を移転する代表的な方法は以下の3つがあります。

（1）管理委託方式

賃貸の管理をその会社に委託します。

会社に入った収入を自分の配偶者などの身内の人を社員にし、給料を払います。

すると、建物所有者の収入が分散され、所得税・住民税が安くなります。

この方式の場合、管理料は、全体の収入の5～8％が税務上認められる上限と言われています。

（2）一括賃貸方式（サブリース方式）

管理を委託するのではなく、建物全部をその会社に賃貸します。

その会社はテナントへ転貸します。その代わりにその会社は空き室などのリスクも背負います。

この方式の場合、管理料は、全体の収入の10～15％が税務上認められる上限と言われています。

（3）不動産所有方式

ただし、個人で所有している建物を途中で、法人に所有権移転をする場合は、所有権移転に伴うコストがかかります。

※これらの手法を使う場合に気をつけなければならないことは、管理料や給料が一般の相場より高い場合は意図的な所得分散と見られて税務署から否認されることがあります。

不動産管理会社の維持費用、管理会社の法人税・住民税・事業税がかかってきます。

また、社員に給料を支払うと、給料を支払った社員に所得税・住民税がかかります。

これらが、建物所有者の所得税・住民税が減少する金額よりも低い場合には、不動産管理会社をつくったほうが得になります。

次回へ続く。

ＷＡＫＯ　高田

広島・岩国・山口のオフィス・レジデンスの賃貸は